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大阪市東淀川区の不動産投資事情

東淀川区イメージ
引用元:JR西日本(https://www.westjr.co.jp/railroad/project/project4/)

大阪市24区内で人口が3番目に多い東淀川区(2018年時点※)。梅田・新大阪といった中心部にもほど近く、京都・奈良方面へもアクセスしやすいベッドタウンです。区内は学部数トップクラスの大阪経済大学と大阪成蹊大学があり、たくさんの学生が暮らす街としても有名。とくに上新庄エリアは学生向けのマンションやアパートなどの物件が豊富です。

近年注目を集めているのは、新大阪駅へのアクセスも良い淡路エリア。2019年にJRおおさか東線「JR淡路駅」が開業したことで、より賑わいを見せています。駅前には関西ローカル番組でお馴染みの淡路本町商店街と東淡路商店街があり、レトロな街並みも残っています。

そんな東淀川区での不動産投資は成功するのか?当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、東淀川区周辺の不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京とのちがいをまとめました。大阪で不動産投資を始めようと考えている不動産投資初心者は、ぜひご参考にしてみてください。

参照元:大阪市の推計人口年報(平成30年)
(https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000203/203035/H30-10-suikei-gaiyou.pdf)

地価変動に見る!東淀川区での不動産投資に勝機がある理由

東淀川区の地価変動

参照元:土地DATA(https://tochidai.info/osaka/osaka-higashiyodogawa/)

淡路エリアの新駅誕生と土地区画整理事業に注目

淡路駅は阪急京都本線・千里線が乗り入れるターミナル駅。さらに2019年3月にJRおおさか東線の開通によって「JR淡路駅」が誕生しました。新大阪駅へ直通でアクセスできるようになり、淡路エリアの利便性が大きく向上。それに伴い、阪急沿線の高架化工事や道路の拡張工事といった土地区画整理事業が進んでおり、東淀川区・淡路エリアの地価上昇を後押ししています。

単身者・ファミリー層ともに暮らしやすい淡路エリア

淡路エリアは、新幹線の玄関口である新大阪駅へのアクセスが良く、複数沿線を利用できるなど交通面が充実しています。阪急淡路駅前には活気あふれる淡路本町商店街と東淡路商店街があり、日用品の買い物や食事にも困りません。単身者・ファミリー層、どちらにとっても暮らしやすい街と言えるでしょう。さらに、土地区画整理事業によって駅前広場や街区公園が設けられる予定も。居住ニーズはさらに高まっていくことが予想できます。

▼大阪市東淀川区のGoogleMap(赤線で囲われている箇所が東淀川区です)

東京と比較!大阪市東淀川区と東京都練馬区の物件購入価格・家賃のちがいとは

東淀川区同様に都心へのアクセスが良く、農村から都市へと開発された歴史を持つ東京都練馬区と比較。平均賃料や平均購入価格のちがいから、初めて不動産投資に挑むならどちらのエリアがおすすめかを考察しました。

東淀川区(大阪)練馬区(東京)
平均賃料(平米)58,500円(26.11m2)86,100円(22.92m2)
平均購入価格(平米)13,707,895円(23.13m2)22,839,211円(25.38m2)

※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです。

表面利回りと購入価格では東淀川区が◎

平均賃料だけみると練馬区のほうが約1.5倍高く、年間にすると30万円以上多い収入を得られます。ですが、物件の購入価格には900万円以上の開きがでました。購入価格が高いと当然ローンの負担が重く毎月の返済額が高くなり、空室リスクが心配に…。月々の返済額を低くするには返済期間を長めに設定するしかなく、経済的な体力を求められます。また、上記の数値をもとに表面利回りを試算(賃料×12ヵ月÷購入価格)すると

  • 大阪市東淀川区:5.12%
  • 東京都練馬区:4.52%

となり、東淀川区が練馬区を上回りました。このように、ローンの負担や表面利回りを考慮すると練馬区より東淀川区に分があるのではないか、というのが私の考えです。

大阪市東淀川区と東京都練馬区の投資物件事例を見比べてみよう

大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市東淀川区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下にその一部をご紹介します!

なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件A 1,300万円 5.72% 「新大阪駅」徒歩5分 6.2万円 4年 1K
21.38m2
物件B 1,190万円 5.65% 「東淀川駅」徒歩4分 5.6万円 11年 1K
20.62m2
物件C 1,505万円 5.26% 「淡路駅」徒歩4分 6.6万円 11年 1K
23.26m2

東京・練馬区の同規模の広さのマンションを見ると…

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件D 2,570万円 4.25% 「練馬駅」徒歩6分 9.1万円 4年 1K
25.30m2
物件E 2,490万円 4.14% 「桜台駅」徒歩3分 8.6万円 2年 1K
25.93m2
物件F 2,400万円 3.75% 「新桜台駅」徒歩4分 7.5万円 10年 1K
25.82m2

参照元:楽待(https://www.rakumachi.jp/)

初期費用と利回り面で東淀川区の不動産投資が有利

同程度の広さの投資物件をランダムに選出し、比較してみました。家賃収入を比較すると東淀川区と練馬区には0.9万~3.5万円の開きがあります。年間にすると10~42万円もの額になるため、練馬区のほうが有利に思えるかもしれません。

しかし、物件価格は練馬区のほうが900~1,400万円ほど高いという結果に。この差は、東淀川区なら物件を2つ購入できるほど大きく、2倍の家賃収入を得られるなら、東淀川区のほうが練馬区を上回ることになります。

また利回りで見ても、東淀川区の物件はすべて5%台に届いており、練馬区と比べて1~2%近く高い数値に。以上の結果から、私個人の見解としては、東淀川区での不動産投資がおすすめだと思います。

「会社選び」が東淀川区における不動産投資成功のカギ

大阪市東淀川区はJR淡路駅の開業を機に土地区画整理事業の開発が進んでいる、今注目のエリア。区内には大阪経済大学や大阪成蹊大学があり、学生の居住ニーズも高い街です。不動産投資を始めるにはふさわしいエリアと言えるでしょう。でも、単身者・ファミリー層などさまざまな層からの需要があり、求められているニーズあわせたエリア選び・物件探しが困難。ニーズにマッチした物件を選ぶためには、東淀川区に強い不動産会社のサポートが必要不可欠です。

そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しています。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。

大阪の不動産投資会社ランキング結果を見る

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.jp/kansai-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円