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大阪市東成区の不動産投資事情

東成区イメージ

大阪市東成区(以下「東成区」)は大阪市の東側、東大阪市との市境に位置する行政区です。面積が小さく、目立った観光名所もないので、地味な印象がありますが、古くからある閑静な住宅地が多く、学校や公園もあり、穏やかに暮らせる環境が整っています。百貨店などはありませんが、スーパーが充実しているので日常使いの店には事欠きません。

交通面は大阪メトロしか運行しておらず、やや不便。また地域によっては治安に不安が残るエリアもありますが、最近では、「安全で安心して暮らせるまち・東成」を目指し、区と警察が連携してパトロールを行っています。

そんな東成区での不動産投資は成功するのか?当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、東成区の不動産投資事情についてまとめました。

地価変動に見る!東成区での不動産投資に勝機がある理由

東成区の地価変動

参照元:土地DATA(https://tochidai.info/osaka/osaka-higashinari/)

地価上昇の兆しがみえる?

東成区の地価変動のグラフを見ると、2009~2011年の2年間で10万円ほど一気に下がったあと、80万強で推移しています。2011年にかけての急な降下はリーマンショックなどによる影響で、東成区だけでなく、大阪市はじめ都市圏の多くのエリアに共通しています。

ここ10年間で一番地価が低かったのは2018年で約79.9万円でした。2019年にはわずかですが地価が上昇しており、2018年が底値だったとも考えられます。比較的安価で安定している今が、東成区で不動産投資を始めるタイミングかもしれません。

最近では「あんパト(地域安全パトロール)」や「ひがしなり安全安心ミニフェスタ」など、地域の防犯・安全に関するイベントも多数開催されており、区をあげて治安改善に取り組んでいることから、今後さらに住みやすいエリアに変わっていくことも期待できます。

▼大阪市東成区のGoogleMap(赤線で囲われている箇所が東成区です)

東京と比較!大阪市東成区と東京都目黒区の物件購入価格・家賃のちがいとは

東成区と昼夜間人口比率が近い東京都目黒区と比較しました。物件購入価格と平均賃料のちがいを見てみましょう。

東成区(大阪) 目黒区(東京)
平均賃料(平米) 56,300円(24.52m2) 109,800円(23.65m2)
平均購入価格(平米) 14,292,632円(23.52m2) 28,261,765円(24.22m2)

※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです。

物件価格は目黒区の約半額と求めやすい

物件購入価格・平均賃料ともに、目黒区は東成区の2倍。地域性を考慮すると妥当な差といえるでしょう。目黒区で不動産投資を始める場合、ローンの負担が重くなり、毎月の返済額が高くなります。返済額を低めに設定しても返済期間は長くなり、経済的な体力が求められます。

また、上記の数値をもとに表面利回りを試算(賃料×12ヵ月÷購入価格)すると

  • 大阪市東成区:4.73%
  • 東京都目黒区:4.66%

となり、差はわずかながら東成区のほうが0.07%高くなります。ローンの負担や表面利回りを考慮して東成区を選択したほうがいい、というのが私の考え。不動産投資ビギナーであれば、なおさら東成区をおすすめします。

大阪市東成区と東京都目黒区の投資物件事例を見比べてみよう

大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市東成区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下にその一部をご紹介します!

なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件A 1,140万円 5.79% 「深江橋駅」徒歩3分 5.5万円 11年 1K
20.52m2
物件B 1,340万円 5.64% 「深江橋駅」徒歩7分 6.3万円 4年 1K
20.81m2
物件C 1,360万円 4.94% 「森ノ宮駅」徒歩6分 5.6万円 10年 1K
20.43m2

東京・目黒区の同規模の広さのマンションを見ると…

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件D 2,480万円 4.79% 「池尻大橋駅」徒歩4分 9.9万円 15年 1K
22.16m2
物件E 3,200万円 4.50% 「恵比寿駅」徒歩10分 12.0万円 11年 1K
21.44m2
物件F 2,980万円 4.11% 「神泉駅」徒歩7分 10.2万円 15年 1K
21.17m2

参照元:楽待(https://www.rakumachi.jp/)

利回りの安定感が東成区の強み!

より具体的に実例をあげて、東成区と目黒区を比較していみます。ランダムに投資事例物件をピックアップしたところ、東成区は3つのうち2つが利回り5%台でした。のこり1つも4.94%と、5%に近い数字です。一方で目黒区の物件は4.11~4.79%に留まりました。利回りの安定感でいえば、東成区のほうが勝っているでしょう。

また、東成区の投資物件は価格が安いのも魅力。当然、東成区で不動産投資を始めるほうがローンの負担は軽くなります。1戸目の運用が軌道に乗れば2戸目の物件、3戸目の物件…と拡大しやすいでしょう。

「会社選び」が東成区における不動産投資成功のカギ

東成区は古い街並みが残る住宅地があり、学校や医療機関、公園も多く住みやすい区といえます。しかし、その一方であまり治安がよくないエリアが混在しているのも事実です。東成区で不動産投資を成功させるためには、東成区の地域性を熟知した不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産投資成功のカギは、どの不動産会社を選ぶかにあります。当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由は、空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。不動産投資を成功させるために、ぜひ参考にしてみてください。

大阪の不動産投資会社ランキング結果を見る

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.jp/kansai-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円