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大阪市福島区の不動産投資事情

福島区イメージ

大阪市福島区(以下「福島区」)は大阪の交通や商業の中心である北区の西に位置しています。北区同様福島区にもJRや阪神、大阪メトロなど多くの路線が通り、交通の便が非常に良いエリアです。梅田や難波へのアクセスも良好で、主要駅である福島駅から梅田駅へはたったのひと駅。たくさんのオフィスビル群が連なるオフィス街としても知られています。

一方で、昔ながらの庶民派な雰囲気と現代的なオシャレさが融合した独特な街並みを持ち合わせており、グルメやショッピングに事欠かないのはもちろんのこと、大型商業施設やスーパーも点在し、生活の利便性に優れています。そんな福島区での不動産投資は成功するのか?当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが福島区の不動産投資事例や地価変動・需要状況、また今後の展望をまとめました。

地価変動に見る!福島区での不動産投資に勝機がある理由

福島区の地価変動

参照元:土地DATA(https://tochidai.info/osaka/osaka-fukushima/)

低迷期から大きく地価上昇

上のグラフは直近10年間の福島区の地価変動を表したものです。2015年からの上昇率には目を見張るものがあります。地価が低迷していた2011~2013年に比べると、実に150%近い伸びを見せています。北区のすぐ隣にあり、梅田や難波へのアクセスも良好。オフィス街としての顔を持ちながら、自然が豊かで教育機関も充実。これだけの立地条件を考えると、今までが割安過ぎたのかもしれません。

また、福島区は元々工場の多い街でしたが、近年それらの移転が相次ぎ、その跡地に高層マンションを始めとする集合住宅が多数建設されました。今後も生活の利便性が向上していくことが見込まれ、地価の上昇にも期待ができるエリアです。

▼大阪市福島区のGoogleMap(赤線で囲われている箇所が福島区です)

東京と比較!大阪市福島区と東京都中央区の物件購入価格・家賃のちがいとは

オフィスビル群が連なり、商業施設やホテルなども立ち並ぶ福島駅周辺。同様にオフィス街として知られる東京都中央区と比較しました。

福島区(大阪) 中央区(東京)
平均賃料(平米) 71,683円(23.75m2) 121,738円(25.96m2)
平均購入価格(平米) 15,100,000円(23.61m2) 34,246,154円(28.61m2)

※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです。

利回りを見ると大阪が有利!

ほぼ同程度の広さの平均家賃で比較してみましたが、東京都中央区のほうが月5万円ほど高く、一見して利益が出やすいように見えます。しかし、購入価格で比較すると福島区と東京都中央区には2倍以上の開きが。単純に考えると、同額の費用で福島区なら2つマンションを購入できるわけですから、得られる賃料も2倍になり、東京よりもお得になります。

また、賃料・購入価格それぞれの平均平米数が異なるため正確な比較とはいえませんが、上記の数値をもとに表面利回りを試算すると(賃料×12ヵ月÷購入価格)、福島区は5.69%、東京都中央区は4.26%となり、大阪のほうが有利であることが分かります。

さらに福島区の地価上昇率を考えれば、家賃相場の上昇にも期待できます。私個人の意見では、将来を見据えて投資物件を選択するとしても福島区を選択するのがオススメです。

大阪市福島区と東京都中央区の投資物件事例を見比べてみよう

大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市福島区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します!

なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽侍』を参考にしています。

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件A 1,610万円 5.44% 「福島駅」徒歩10分 7.3万円 4年 1K
24.36m2
物件B 1,600万円 5.25% 「野田阪神駅」徒歩10分 7.0万円 3年 1K
25.37m2
物件C 1,580万円 5.01% 「玉川駅」徒歩6分 6.6万円 7年 1K
23.40m2

東京・中央区の同規模の広さのマンションを見ると…

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
物件D 2,430万円 4.69% 「京橋駅」徒歩4分 9.5万円 15年 1K
21.42m2
物件E 2,950万円 4.27% 「新橋駅」徒歩9分 10.5万円 16年 1K
23.91m2
物件F 2,800万円 3.90% 「水天宮前駅」徒歩7分 9.1万円 6年 1K
25.53m2

参照元:楽待(https://www.rakumachi.jp/)

利回りでは福島区に分がある

「マンション投資なら、中央区よりも福島区のほうが有利」というのが私なりの結論です。上記の表ではより具体的な数字で投資物件を比較していますが、見るべきポイントはまずは利回り率。ランダムにピックアップしましたが、東京都中央区は利回り5%に届かなかったのに比べて、福島区では3事例とも5%を上回っています。

賃料は東京都中央区のほうが2~3万円ほど福島区を上回っているため、それだけ多くの家賃収入が見込めますが、空室時の損失が大きいこととイコールだと考えると、やはり大阪の方がリスクを抑えた投資ができると私は思います。

「会社選び」が福島区における不動産投資成功のカギ

大阪市福島区は再開発の恩恵を受けた、まさに伸び盛りのエリアです。これまでに紹介した価変動や需要状況、実際の事例などを踏まえると、不動産投資を始めるにあたり、いかに福島区の物件が有利かがお分かり頂けたと思います。

成功率をさらに上げるための策は「ライバルが少ないうちに、早めに不動産投資を始めること」。とはいえ、闇雲に手を出して成功するほど、甘い世界ではありません。カギとなるのは会社選びです。

当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクにとらえてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って一生懸命入居者募集を協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットもあります。

大阪の不動産投資会社ランキング結果を見る

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.co.jp/order-made-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

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プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
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ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決なのが融資なのだそう。そういう意味で「大阪」は、不動産投資スタートにぴったりなのだと、わからないなりに理解しました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築千数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円