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私が「大阪」を不動産投資に最適だと思った理由とおすすめのエリア

大阪が不動産投資でおすすめな2つの理由

融資が受けやすい

不動産投資の融資に積極的な中小規模の金融機関が多数

木下たかゆき氏の著書『不動産投資「勝者のセオリー」』で書かれているように、大阪は東京を含めた他府県よりも好条件で融資を受けやすい傾向にあります。大阪には関西圏はもとより、中国圏、四国圏の金融機関のほとんどの支社が集まっており、大企業の本社が軒を連ねる東京と違って地元に根ざした中小規模の金融機関が多いのが特徴です。中小規模の金融機関の場合、東京に比べて企業への設備投資といった貸し出しが活発に行われていません。そのため、多くの金融機関が融資先を積極的に探しており、東京よりも好条件で融資を受けられる可能性が高いのです。

容積率オーバーに左右されない前向きな融資姿勢

東京では容積率が超えた物件への融資は、ノンバンクや一部の信用金庫・信用組合を除いてほぼ受けられません。高利回りで収益性の高い物件があったとしても、容積率の問題で融資を受けられずに購入の機会を逃してしまう投資家が多いのです。一方で大阪の場合は、建ぺい率や容積率オーバーの物件であったとしても金融機関が融資に積極的な姿勢を見せています。そのため、大阪の不動産マーケットにおいては良い収益性が見込める価格帯で容積率オーバーの物件が活発に取引されており、好条件の物件を購入できる機会に恵まれているのです。

地価が上昇している

2012年以来、大阪市の地価は右肩上がりに

グラフをご覧の通り、2012年(平成24年)以降、大阪市の地価平均額は右肩上がりに。市内総生産は、埼玉県や千葉県など首都圏の県と同規模の約19兆円にまで上ります。この理由は2025年開催予定の大阪万博に向けて行われている再開発をはじめ、USJや大阪城などの観光資源を活かした観光インバウンド拠点化(大阪都市魅力想像戦略2020)などの成長戦略が影響していると考えられます。

再開発の影響で今後の地価上昇にも期待

大阪駅北側の貨物駅跡地(24ha)にて行われている再開発プロジェクト「うめきた」は、今後の大阪の地価上昇に大きな影響を与えるだろうと考えられます。2013年には、大阪・梅田の人の流れを劇的に変化させたグランフロント大阪の完成、そして2024年には三菱地所や阪急電鉄といった名だたる企業たちが開発事業者として推し進める「うめきた2期」が街開きします。分譲住宅やホテル棟、オフィス、商業施設などが相次いで建設され、どんどん人の流れが活発化することで地価は上昇し、大阪における不動産投資にはより一層の追い風が吹くことが予想されます。

大阪と東京の不動産投資の違い

人口の違い

東京と大阪の人口の違い

平成31年4月時点の大阪の人口は881万人、対する東京は1,388万人。その差は約1.5倍!これだけを見れば、人口の多い東京の方が投資には断然有利に見えますが、大阪万博や観光需要によるインバウンド、IR誘致などにより、これからどんどん人口が拡大していくと見られています。5年後の万博をはじめ、これから先の大阪の盛り上がりを見越して今のうちに不動産を取得しておくことが吉という見方もできます。

また観光需要の増加は主要エリアにおけるホテルの建設ラッシュにもつながり、同時に賃貸マンションが少なくなる状況を作り出します。不動産投資においてこの状況はチャンス!ホテル勤務の方々をはじめ、主要エリアにおける賃貸マンション需要は高まるため、家賃収入から得られる利益はもちろん、売却による利益にも期待できます。

地価の違い

大阪市
中心地
東京23区
中心地
物件面積 25m2
物件価格 1,700万円 3,800万円
賃料 7万円 12.5万円

大阪と東京の地価の違いを見比べてみると、同じ物件面積でも物件価格と賃料に大きな開きがあります。以下、大阪と東京の表面利回りの違いです。

表面利回り

  • 大阪:4.9%=7万円×12ヶ月÷1,700万円
  • 東京:3.9%=12.5万円×12ヶ月÷3,800万円

こうしてみると、大阪の方が有利であることがわかります。また万が一空室が生じた場合でも、物件価格・賃料ともに低い大阪の方がローン返済金の負担は小さくなります。それだけではありません。例えば、単純計算にはなりますが、ローン返済期間の目安として物件価格を家賃で割ってみると、大阪は約20年(242ヶ月)、東京は約25年(304ヶ月)。大阪が5年ほど早く完済できる見込みとなります。

キタとミナミの違い

キタ

キタのイメージ

梅田駅や大阪駅を中心に主要な駅が集まるキタ。2013年にJR大阪駅の北側に商業施設「グランフロント大阪」が開業し、5年連続で大阪府内の最高価格地点となっていました。ミナミが繁華街として知られているのに対して、キタはオフィスビルが集中しているビジネス色の濃いエリアです。特にJR大阪周辺は東京からの資本や雇用が集中しており、大阪の経済の中心地を形成しています。そのため大阪の不動産投資においては、JR大阪や梅田などオフィス街のあるエリアに通勤しやすいかどうかは外せない条件。梅田に通勤可能なエリアには東京に本社を構える企業の支社が集中しているため、東京から一定数の転勤需要が見込めるのも特徴です。

ミナミ

ミナミのイメージ

日本最大の繁華街であるミナミ。なんばや心斎橋などがあり、梅田へのアクセスも良好です。観光地としても知られており、国内外から多くの観光客が集う道頓堀が有名。特に外国人観光客からの需要が高く、大阪府内にある商業地の公示地価(2018年1月1日時点)の上昇率ではトップ5のうち4ヵ所をこの地域が占めています。外国人観光客によるインバウンド拡大の効果は著しく、これまで最高価格地点で5年連続トップだったキタの「グランフロント大阪南館」をミナミにある「CROESUS心斎橋」が逆転する結果に。高級ブランドショップが軒を連ねる心斎橋エリアを中心に外資を含めた不動産投資額が上昇しているほか、相次ぐホテル開発など勢いのあるエリアです。

エリア別・大阪の不動産投資事情

北区の不動産投資事情

大阪市北区では、再開発プロジェクトの一つとして2013年に完成した複合ビル群「グランフロント大阪(うめきた1期)」をはじめ、2024年にはうめきた2期として、オフィスビルやホテル棟、飲食店、レジャー施設、公園、住宅などが配置された新たな「街」が開かれます。今後さらなる盛り上がりを見せることはほぼ確実であり、それに伴う地価の上昇にも期待ができます。

私が導き出した大阪での不動産投資の答え

大阪の不動産投資事情を調査した結果、東京よりも地価が安く融資を受けやすい大阪であれば投資リスクを最低限に抑えながら不動産投資ができるという考えに至りました。人口減少による空室リスクの課題はありますが、エリアの特性や動向などの情報に強い大阪に本社を構える企業をパートナーにすることで最適な物件選びをサポートしてもらえます。また、自社所有物件を持つ企業であれば空室は自社のリスクでもあるため、より入居率の高い物件選びが可能です。初心者の場合はスタート資金が低く、入居率の高い区分マンションから不動産投資を始めることをおすすめします。すでに入居者のいる中古物件であれば、よりローリスクで不動産投資を始められるため、初心者はもちろん手堅い投資をしたい経験者にも最適です。

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.co.jp/order-made-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決なのが融資なのだそう。そういう意味で「大阪」は、不動産投資スタートにぴったりなのだと、わからないなりに理解しました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築千数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円