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Vol.6 収益物件を持つことのメリットをおさらい

当然リスクやデメリットに目を向ければマイナスな印象を持たざるを得ない不動産投資ですが、私自身、不動産投資を始めて5年が経ちますが、今のところそれ以上のメリットを実感しています。ここでは、私自身が実体験していることも含め、不動産投資のメリットを総ざらいしていきます!

自己資金にかかわらず、投資が始められる

私のお付き合いしているパートナー会社さんでは、90%以上のオーナーさんが手付金10万円程度を支払ってフルローンに近い形で中古区分マンションを購入しているそう。ちなみに年収500万円程度あればほぼ確実で、400万円台でも十分組めるみたいです。

大阪の中古区分マンションは900~2,000万円程度するので、家賃にすると5~7万円。返済額はこれより下になります。もし空室が出たとしても、多少無理すれば返済はできる範囲内ですよね。これが新築になると4,500万円程度になるのでそれだけ返済額も上がります。

話は逸れましたが、金融機関からお金を借りて投資をできるので、サラリーマンや若年層の方でも、不動産投資を通じて将来的な資産形成ができるのです。

ただし、かぼちゃの馬車問題のような失敗事例もあるので、ローンを組む際は押し売りをせずに親身に説明してくれる不動産会社さんを探すと良いでしょう。

ちなみに「かぼちゃの馬車問題」の話をしますと…
年収500万円の人に1億円のフルローンを組ませて…
かぼちゃの馬車問題として世間を騒がせた不動産投資会社スマートデイズとスルガ銀行の事件では、両社が結託し、年収500万円程度のオーナーさんに1億円近くものフルローンを組ませていたのだそう。しかし、買わされた女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」には入居者が全くつかず、当然返済もままならずに破産を余儀なくされたのだとか。なぜその物件なのか?なぜそのローン額が適切なのか?をきちんと説明してくれる会社さんでないと安易に信用できないことを学ばせてくれる事件ですね。

私的年金として活用できます

皆さんは年金のシミュレーションをしたことはありますか?

私が27歳の頃、平均年収を500万円に設定してシミュレーションをしたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度でした。「新卒時の手取りと同じくらいと考えると、まぁ生活はできなくもないか…」と半ば諦めかけていました。ですが、やっぱり将来のこと(嫁、子ども、孫…)を考えると「本当にこのままで良いのだろうか?」と不安に思うようになり、不動産投資を決心したことを覚えています。

公的年金制度の先行きが不透明ななか、老後資金の準備は早いうちからやっておいて損はありません。収益物件を持てば、家賃収入で毎月私的年金代わりに現金収入があり、老後の不安解消につながります。

もちろん、まとまった収入が毎月必ず入ってくるような仕組みを築き上げるまでには多少の時間とお金がかかります。私のパートナー会社さんは、私の手元に必ずプラスが残るようにとプランニングをしてくれ、今では所有する物件を複数にまで拡大させられています。物件を特定できるような情報は載せられませんが、その時のプランニングの資料もせっかくなので共有しますね。

▼CASE1

▼CASE2

生命保険代わりになります

不動産投資ローンは金利だけで選ばれることはなく、保障内容の充実度でも比べられています。ガンや脳卒中、糖尿病などの8大疾病にかかった場合や、最悪の事態が起きた場合など、不測の事態に備えるリスクヘッジ策として選ばれているのです。

万が一のことが起きた際でも残されたご家族は債務を負うことなく、月々安定した家賃収入が得られるほか、売却することでまとまった額を得ることもできます。ガン保険や成人病保険をはじめとする生命保険に掛け捨てで入るよりは、その代用として不動産を所有しながら万が一に備えたほうが合理的ですよね。

選択する保険商品はもちろん、加入時の年齢や金利などでも保障内容は変わってきます。また保険商品はここでは紹介しきれないほど多くあるので、一度、不動産会社に相談をしてみてください。いろんなタイプの商品を紹介してもらえます^^

節税効果があります

不動産投資で得た収入にかかる税金は、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税、都市計画税などの必要経費が認められます。確定申告時に申告する事で、所得税・住民税の節税効果が期待できます。

不動産所得の計算方法は以下の通り。

  • 総収入金額 - 必要経費 = 不動産所得

たとえば、年収が500万円、不動産所得が100万円の場合、課税対象額は600万円(500万円+100万円)になります。反対に、不動産所得がマイナス100万円だった場合、課税対象額は400万円(500万円-100万円)になります。このようにある所得で生まれたマイナス分を他の所得で生まれた利益と相殺することを「損益通算」と言います。

ここで有効活用されるのが「減価償却費」。減価償却費とは不動産の取得費用を数年に分けて費用計上するもの。実際に現金として支出していなくとも「損失分」として計上できるため、帳簿上、実際の所得金額よりも少ない金額にすることができます。これにより課税対象額を下げることができ、結果的に節税効果を生み出すことができるのです。

(おまけ)物件視察として経費で旅行にも…

USJ

「物件視察」という名目で、経費で旅行にも行けます。私の場合、大阪に複数物件を所有しているので、空室が出たタイミングでセカンドハウスとして物件を利用しつつ、大阪に旅行に出かけたりしています^^(写真は先日旅行…いや、物件視察で行った際に立ち寄った夜のUSJ!画質が荒く申し訳ありません…汗)

空室は「リスク」でもありますが、ほんの息抜きにはちょうど良いとすら感じて始めています(当然、一時的で済んでいるからですが)。物件を利用することで利便性や周辺環境はどんなものかを文字通り視察することもでき、一石二鳥でもあります!

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.co.jp/order-made-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決なのが融資なのだそう。そういう意味で「大阪」は、不動産投資スタートにぴったりなのだと、わからないなりに理解しました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築千数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円