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Vol.5 失敗事例から学ぼう

不動産投資の失敗事例を集めました。リスク回避するために、投資家が気をつける点、管理会社との付き合い方などを紹介しています。

不動産投資の失敗事例(1)
高利回り物件のはずが…

物件DATA

  • 物件価格:800万円
  • 物件種別:区分マンション
  • 築年数:30年
  • 賃料:5万円
  • 表面利回り(※):7.5%

※「表面利回り」とは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値です。
計算式は「想定される年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 = 表面利回り」。
対する「実質利回り」とは、マンション経営にかかる経費等を考慮して計算した利回りのこと。
計算式は「年間家賃収入 - 年間経費 ÷ 物件の購入価格 + 購入時諸経費 = 実質利回り」で表されます。

失敗談

郊外にある中古のワンルームマンションを購入したBさん。駅から徒歩15分とややアクセスは悪かったものの、長く入居者のいる中古物件で利回りも7.5%で安定しており、Bさんの投資はまさしく順調でした。しかし、次の契約更新のタイミングで退去。駅から離れていた物件ということもあり、入居者はなかなか付かず、ついに家賃の引き下げを決意。それでも苦戦し続け、最終的に4万円まで下げたところで、ようやく入居者がつきました。この間、4ヶ月。家賃収入は当然ゼロで、さらに毎月のローン返済額は4万円以上かかるので、本業の給料から支払うことに。売却も考えているようですが、購入時と比べて利回りも下がってしまい、買い手が見つからず困っているそうです。

この失敗を回避するには…
積み木の家と人
「利回り」ではなく「入居率」に目を向けよう
物件選びの一つの指標に「利回り」がありますが、高利回り物件が良いとは一概に言えません。周辺の物件と比べて家賃は高くないか、また家賃に見合うグレードの部屋なのか。いくら購入時の利回りが良くても、安定して入居者が付かなければ収入は得られません。利回りも大切ですが、入居者のニーズである家賃やアクセスなどのポイントを押さえた物件選びがさらに重要。会社によっては取り扱い物件の「入居率」を公表している会社もあるので、参考にしてみてください。

不動産投資の失敗事例(2)
近くの大学が移転して…

物件DATA

  • 物件価格:900万円
  • 物件種別:区分マンション
  • 築年数:30年
  • 賃料:6万円
  • 表面利回り:8%

失敗談

私立大学の近くに位置するワンルームマンションを購入したAさん。大学近辺には2階建てのアパートが多く、マンションは少なかったそう。そんな中Aさんの所有する物件は、防犯性の高いマンションでした。駅からは遠かったものの、女子大生(とその親御さん)からの需要は高いと見込んで購入を決断しました。

購入してから4年間は安定していたのですが、5年目になんと大学が移転。それに伴い大学周辺の住んでいた学生の多くも引っ越していきました。Aさんの物件に住んでいた学生は年度末の3月いっぱいまで入居していたことで内覧できない状況が続き、年度の入れ替わりである4月時点で入居者付けに失敗。それから1年近く空室が続き、ついには売却することに。近くに大学もなくなり、さらに駅からも遠いこの物件の価値は下がり、売却価格は購入価格の3分の1程度にまで落ち込んでしまったそうです。

この失敗を回避するには…
ミニチュアの街並み
1つの周辺施設に依存した投資はしない
今回のケースは大学という1つの施設の存在に頼った形で投資をスタートさせたことが反省点。特に少子化が叫ばれるこの時代、大学では学部の統合や廃止、また移転などはよく起こるもの。近くに大学があるからと言っていつまでも学生入居者を獲得できるという考えは、言葉を濁さずに言うと、短絡的です。大学だけでなく、オフィスビルや商業施設も同様。アクセス面や生活環境、また複数の施設など、その地域を取り巻くさまざまな要素を俯瞰的に眺める必要があります。

不動産投資の失敗事例(3)
10年間賃料が変わらないと言われた新築ワンルームが…

物件DATA

  • 物件価格:2,600万円
  • 物件種別:区分マンション
  • 築年数:新築
  • 賃料:10.4万円
  • 表面利回り:4.8%

失敗談

Cさんが不動産投資を始めたきっかけは、女性向けの老後資金に関するセミナーに参加したに講師を務めていた男性に不動産投資を勧められたことから。「駅からは少し離れているが、同じ賃料で10年は貸せる」と断言されたので、新築のワンルームマンションの購入を決意。新築ということもあり、入居者はすぐに付き、順調な滑り出しとなりました。しかし、2年後の更新のタイミングで退去。退去は3月末だったのですが、管理会社さんは全然動いてくれず、結局入居者募集の広告を出したのは4月から。その後2ヶ月もの間入居者はつかず、ついに賃料を5,000円下げることに。その後間もなくして入居者がつきましたが、想定していた収支計画は狂ったそうです。

この失敗を回避するには…
ミニチュアのビジネスマン
営業トークを鵜呑みにしない。会社選び・人選びが重要
新築物件の多くは、1回目から2回目の入居者の賃料が値下がりする傾向にあります。そのためCさんにこの物件を勧めてきた営業マンは、そもそもが怪しいのです…。またこれは私の考えですが、空室が出た時の管理会社さんの対応が、その会社の善し悪しを決めると言っても過言ではありません。今回Cさんは残念ながら会社選び・担当者選びから間違ったのかもしれません。一人の営業マンの売り文句を鵜呑みにせず、(面倒かもしれませんが)複数の会社・営業マンの話を聞く中で信頼できる会社・人を選ぶことが何より大切です。

不動産投資の失敗事例(4)
「ずっと満室でした」という言葉を信じて…

物件DATA

  • 物件価格:1億円
  • 物件種別:一棟マンション
  • 築年数:25年
  • 賃料:2.8万円×30戸
  • 表面利回り:10.0%

失敗談

鉄骨造の一棟マンションを購入したDさん。築年数は25年ほど経過していましたが、写真を見る限り見た目はかなり綺麗でした。詳しく伺ったところ、リフォームを行い外壁をツートンカラーに塗り替えたそう。バスとトイレが一緒のユニットタイプの1Kが30戸あるマンションで、購入した時点での空室は1室のみ。営業マン曰く「ずっと満室でした」とのことだったので、空室リスクは低いと見て、30年のローンを組んで購入を決意しました。

不動産会社が事前に出してくれたシミュレーションによると、月々10万円程度が利益として手元に残る計算でした。しかし、実際は空室が頻繁に発生し、その度にリフォーム費用で10~15万円、入居者募集の広告費用で7万円程度の支出。空室は2ヵ月に1戸のペースで発生していたので、赤字が続いていました。

もともと築25年の中古物件。今後も外壁の塗り替えや水道管の修理費用は発生する可能性は高く、またローンを完済する30年後もこのままの家賃を維持することは難しいのではと思うようになり、売却を検討中だそうです。

この失敗を回避するには…
ミニチュアのビジネスマンとグラフ
過去の履歴から的確なシミュレーションを立てる
「ずっと満室だった」という言葉を信じて投資をスタートさせたDさんですが、入退去に関する履歴情報を詳しくは確認しなかったようですね。そのため空室の発生頻度の高さやそれによるリフォーム工事に備えるリスクヘッジ策を講じることができていませんでした。中古物件を購入するメリットはすでに入居者がいることはもちろん、過去の情報から先々の見通しを立てられることにあります。投資をスタートさせる前には、きちんと過去の情報を踏まえたシミュレーションを行いましょう。
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当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決なのが融資なのだそう。そういう意味で「大阪」は、不動産投資スタートにぴったりなのだと、わからないなりに理解しました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築千数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円