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Vol.4 年収500万円未満でも不動産投資は可能?

不動産投資を始められる方の年収はどれくらいなのでしょうか?「サラリーマン大家」という言葉が一般的になってきた昨今、富裕層だけが行う投資方法ではないことは皆さんもご存じでしょう。かくいう私もサラリーマン大家として年収450万円から不動産投資をスタートさせ、現在3つの物件を所有するほどにまでに拡大させることができました。では、いったいどれくらいの年収の方々が不動産投資を開始しているのでしょうか?

不動産投資経験者の約半数は年収500万円未満!

 不動産オーナーの属性「年収」(不動産投資動向に関する意識調査/株式会社GA technologies)
画像引用元:PR TIMES(https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000006.000021066.html)

GA technologiesが行った不動産投資の経験がある男女456名に対するアンケートでは、500万円未満と答えた方は20代の経験者で65.8%、全体でも48.4%と、半数近く。さらに400万円未満の方は20代は40.0%、全体で30.9%と、意外にも普通のサラリーマンが不動産投資を行っていることがわかります。

とはいっても、不動産価格は決して安いわけではありません。では、なぜ普通のサラリーマンの方々がこんなにも不動産オーナーとして投資を行っているのでしょうか?

不動産投資は融資を受けやすい

年収が高くなくても不動産投資を行なえる理由には、不動産投資が融資を受けやすいことにあります。ほかの投資商品と異なり、不動産投資は物件を担保にできるため、金融機関から融資を受けやすいのです。

はじめから自己資金のみで物件を購入できる人はそうそういません。良い物件がいつ出るかわからないため、資金が貯まるまで待つというのも得策ではないでしょう。

物件を担保にできるという不動産投資のメリットを最大限生かし、不動産投資ローンをうまく使うことで、少ない自己資金でも投資を始められるのです。

年収500万円未満の投資家におすすめの物件とは

不動産投資初心者や多くの自己資金を用意できない人には、なるべくリスクを抑えた投資をおすすめします。

物件の選び方:一棟より区分

一棟では収入が多く見込める反面、空室が多く出た場合の返済額が大きくなります。そのほか、修繕費や入居者トラブルなどの不安も。区分なら複数購入すれば空室リスクを分散できますし、修繕費などは小規模で済むため、初心者には比較的始めやすい投資と言えます。

物件の選び方:新築より中古

新築物件は人気があり空室リスクは低いと言われていますが、2回目以降の入居者から家賃が下がる可能性が高く、値崩れリスクがつきものです。中古物件、中でもすでに入居者がいる物件なら、いきなり空室に悩まされる…ということがなく、買った瞬間から家賃を得られ、無理のないローン返済を開始できます。

ポイントは「物件価格=融資の受けやすさ」
大阪の中古×区分なら毎月5~7万円程度の返済でOK
大阪の区分×新築は4,500万円程度ですが、中古は900~2,000万円ほど。家賃にすると5~7万円で、返済額もこれよりも低い。もし空室が出ても、ちょっと頑張れば返せない額ではないはず。それがずっと続くわけではありませんしね。私はパートナー会社さんが手元に必ずプラスが出るようプランニングしてもらいましたし、空室が出た際も入居者募集を一生懸命やってくれたおかげでマイナスにはなりませんでした。今なら低金利で借りられるので、ローンを組むには絶好の機会だと思います。

不動産投資ローンを組む前に押さえておきたいポイント

不動産投資ローンを借りていても、住宅ローンは組めます

よく「不動産投資ローンを借りている人は住宅ローンは組めない」ということを耳にします。が、ご安心ください。不動産投資ローンを持ちながらでも、住宅ローンを組むことはできます。

借り入れできる限度額は、金融機関にもよりますが、おおよその目安として年収の8~10倍ほど。年収500万円の場合は、最大で6,000万円程度のローンを組めます。この枠内であれば、不動産投資ローンも住宅ローンも組むことができるのです。

万が一に備えて、団体信用生命保険に入ろう

団体信用生命保険(通称:団信)とは、ローン返済中に万が一の事態が起きた場合、保険金から残りのローンが弁済される保障制度のこと。万が一の際、ローンのない不動産を家族に残すことができるため、家賃収入によってその後の家族の生活費に役立てることもできるほか、売却額でまとまったお金に替えることもできます。また保険料を不動産投資の「経費」として計上することで節税に役立てられることから、ローンを組む際に一緒に団信に加入するオーナーさんも多いようです。

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.co.jp/order-made-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決なのが融資なのだそう。そういう意味で「大阪」は、不動産投資スタートにぴったりなのだと、わからないなりに理解しました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築千数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円