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Vol.3 新築・中古・区分・一棟を徹底比較!

新築・中古物件、区分・一棟売りと、不動産投資をするにしても、肝心の物件選びで迷うもの。一覧比較して、どれがおトクかを探ったコラムです。

不動産投資なら新築・中古物件どちらを選ぶ?

さて、コラム第3回では、物件選びを取り上げます。どの物件が儲かるのか…。

不動産投資サイトで物件情報を検索してみると、利回りと販売価格ばっかりに目がいきます。ただ、本格的に物件選びをする段になると、アパートかマンション、新築・中古どちらがよいかと悩まれる人が多いようですね。まずはそれぞれのメリット・デメリットを挙げてみましょう。

  メリット デメリット
新築
  • 新しい物件は、入居希望者に人気。安定した家賃収入が期待できる。空室リスクが低い。
  • 同じ条件の物件では、家賃が高めに設定できる。
  • 融資条件が良く、少額の自己資金で始められる。
  • 新耐震基準でつくらた物件は、中古マーケットでも人気。売却益が得られる場合も有り。
  • 税制上のメリット有り。場合によっては税金還付・減額の節税効果や相続税対策にも有効。
  • 物件の購入価格が高くなるため、利回りは低い。
  • ある程度の購入資金の準備が必要。
  • 購入時が最高潮。築年数を重ねる毎に家賃の下落リスクがある。
中古
  • 安く購入できるので、一般的に利回りの高い物件が多い。
  • 購入価格も新築に比べて低め。
  • 中古物件でもRC造なら融資も受けられる可能性大。
  • 減価償却費が大きく落とせる物件なら、税率面で得する場合がある。
  • 空室リスクが高い。
  • 老朽化に伴うリフォーム・修繕工事などで想定外のコストがかかる。
  • 耐震面で不安な物件もある。

Vol.3 新築・中古・区分・一棟を徹底比較!リスクを低く抑えるか、大きなリターンを狙っていくかで、新築にするか中古物件にするか選び方がかわってきます。ここは、自分の投資スタンスをハッキリとさせる第一関門かもしれませんね。

中古物件を選ぶ際は、不動産投資会社と相談して慎重に選ぶようにしましょう。逆に言えば、中古物件に強いと評判の不動産投資会社は、それだけ利回りの良い優良物件をオーナーに提供している訳です。

ちなみに中古物件で運用するなら、利回りだけでなく税引後の収入についても注意してくださいね。中古の物件では、建物減価償却費が大きく落とせる場合は、税引き後手取収入に大きく影響します。この減価償却によってはおトクな物件も結構あるんですよ。

区分・一棟はどちらを選ぶ?

では、区分所有する場合と一棟所有するとしたら、不動産投資はどちらがおトクなのでしょうか。

  メリット デメリット
区分所有
  • 少額投資できる。数百万円で購入することも可能。
  • 一棟に比べるとオーナー数も多く、不動産市場での流動性が高い。
  • 空室リスクが高い。
  • 管理費や共益費、修繕積立費などを差し引いて考えなければならず、大きな収益にはならない。
  • 資産価値が低いため、融資が受けにくい場合がある。
一棟所有
  • 空室リスクが少ない。空室が出ても収入が途絶えることがない。
  • 多額の収益が見込める。
  • 自己資金0円でも購入可能。物件そのものを担保に融資が受けられるため。
  • 土地も同時に手に入る。万が一地震などで建物が倒壊してしまっても、資産価値の高い土地は残る。
  • 空室が多いと、返済負担が増してしまい、キャッシュフローが滞ってしまう。

こちらも一長一短があり、どちらが良いかと断言できません。

区分所有なら手軽に一部屋から経営できるため、比較的簡単に不動産投資が始められますが、その分多額の収益が期待できません。

一方、一棟所有なら運用次第では区分マンション以上のキャッシュフローを生み出すことが可能。区分所有と違い、土地が手に入るため将来的な選択肢も豊富で、空室リスクが少なく経営が安定するのも魅力です。ただし、準備する資金が高くなるのが難点といえるでしょう。

こうしてみるとそれぞれにメリット・デメリットがありますが、私なりに考察してみると、空室リスクが少なく、相応の利回りがあり、収益での即効性が期待できる中古物件の一棟所有が、不動産投資のリスク分散の観点からみても良さそうにみえます。

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