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Vol.1 大阪で不動産投資を行うメリットとは

大阪でマンション投資を始めて5年目の私が、「大阪」が不動産投資に最適だと思う理由を考察した内容の一部をご紹介していきます。

大阪で不動産投資を行うメリット1.
「地価上昇率が右肩上がり。
そして、持続すると予測できる」

大阪の地価上昇率

2012年を境に右肩上がり!このグラフを見ていただければ他に言うことはありませんね。

2025年には大阪万博開催が決定し、政府が試算している経済効果は全国でなんと約2兆円!その中心となる大阪では、大阪湾の人口島・夢洲(ゆめしま)における統合型リゾート(IR)の開業やJR大阪駅北側の貨物駅跡地24haの再開発計画「うめきた」、USJや大阪城などの観光資源を活かした観光インバウンド拠点化=大阪都市魅力想像戦略2020といった、さまざまな取り組みが行われています。

そんな大阪に、日本のみならず、海外の投資家も注目していることは間違いなし!これからもどんどん地価が上昇していくと私は見ています。

大阪で不動産投資を行うメリット2.
「他のエリアと比べて高利回りを期待できる」

大阪市中心地 東京23区中心地
物件面積 25m2
物件価格 1,700万円 3,800万円
賃料 7万円 12.5万円

東京と比較されることの多い大阪ですが、物件価格と賃料の差は歴然。同じ25m2の広さの物件にも関わらず、いずれも約2倍もの違いがあります。

表面利回りを計算してみたので、以下をご覧ください。

  • 大阪:7万円×12ヵ月÷1,700万円=4.9%
  • 東京:12.5万円×12ヵ月÷3,800万円=3.9%

※表面利回りの計算は【賃料×12ヵ月÷購入価格】で行っております。

また参考程度に物件価格を賃料で割り、ざっくりと返済期間の目安も出してみました。

  • 大阪:1,700万円÷7万円=242.8ヵ月(20.2年)
  • 東京:3,800万円÷12.5万円=304ヵ月(25.3年)

利回りの高さや完済目途の早さから見てもそうですが、万が一空室が出た場合にかかる負担のボリュームから見ても、大阪における不動産投資が有利だと私は考えています。

大阪で不動産投資を行うメリット3.
「融資が受けやすい」

不動産投資の融資イメージ

大阪は関西圏だけではなく中国・四国地方も含めた多くの金融機関の支店が集まっており、金融機関同士での競争が非常に激しいエリアとして(業界では)知られています。しかしながら、東京の金融機関と比べて貸付先がそこまで多くないため、東京よりも好条件での融資を期待できるのです。

他のエリアでなかなか審査がおりない条件だとしても、大阪では融資がおりる可能性が高くなる場合があるので、これもまた大阪で収益物件を探している投資家にとっては耳寄りな情報でしょう。

いま乗りに乗っている大阪で早めの不動産投資を…

平成27年国勢調査によると、大阪の人口は883万人以上で、東京都と神奈川県に次いで人口が多い都市。にも関わらず、持ち家率は54.2%総務省統計局「社会生活統計指標 −都道府県の指標− 2019」より)と、東京、沖縄、福岡と下から4番目の低さなのです。つまり、賃貸住宅に多くの人が住んでいる=賃貸需要が大きいと言えます。

ちなみに、大阪の収益物件数をエリアごとに出してみたので、参考程度にご覧ください。不動産投資情報サイト『楽侍』で検索した結果(2019年6月現在)を掲載しています。

<エリア別>大阪の収益物件数

中央区1067件
北区836件
西区706件
淀川区701件
浪速区486件
堺市440件
福島区379件
東淀川区331件
東大阪市266件
天王寺区241件

官庁街や金融ビル街として知られ、中高層のマンションが多く立ち並ぶ中央区や、再開発プロジェクト「うめきた」で盛り上がりを見せている北区、東京で言う青山・代官山のようなお洒落タウン「堀江」が近年若い世代に人気の西区など、大阪には注目すべきエリアが盛りだくさん!

収益物件が多いということは、先輩投資家たちも注目している証拠。つまり、不動産投資に有利なエリアと見込まれていると考えられます。

これからどんどん不動産の価値が上昇していくことを考えると、早め早めの行動が得策かもしれませんね。私も大阪のこれからに目が離せません!

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.co.jp/order-made-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決なのが融資なのだそう。そういう意味で「大阪」は、不動産投資スタートにぴったりなのだと、わからないなりに理解しました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築千数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円