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私が学んだ間違いない「物件・会社の選び方」を教えます

不動産投資を始めて5年目の私が自分なりに学んできた、大阪エリアにおける物件・会社の選び方をお教えします。間違いない物件・会社の選び方を覚えて、失敗のない不動産投資をスタートにお役立てください

初心者と経験者の物件の選び方はこう違う!

初心者は、中古×築浅×区分マンションを選ぶ!

マンション

低リスクで安定収益を上げられる

始めから入居者のついている中古物件なら投資スタート時から家賃収入を得られるほか、新築に比べて家賃が値下がりにくい傾向にあり、なおかつ過去の履歴が残っているため、収支予測も立てやすいのがメリット。また大阪の中古区分の物件価格は、900〜2,000万円程度。家賃にすると5〜7万円。返済額はこれより下になることを考えると、万が一空室が出ても、一時的に無理をすれば返済はできる範囲内ですよね。

経験者は、エリアをずらして複数の一棟マンションを選ぶ!

積み木の家

より大きなキャッシュフローを得られる

一棟を持つということは、一度に複数の区分マンションを持つようなイメージ。各部屋の空室率を抑えられたら、それだけキャッシュフローも大きくなります。ただし、入居者トラブルや事故(自殺・殺人)などが起きたりすると、一気に退去者が出てしまうリスクも…。そうなると返済額は区分と比べて遥かに高くなります。そのため複数の物件を所有し、リスクを分散させることが重要。が、投資額は高くなるので、ある程度資産を拡大させられている経験者に適していると考えています。

間違いない会社の選び方を教えます

入居率の高い=安定した収益を上げられる物件を取り扱っているか

ミニチュアとお金

入居者がいなければ、収益はあげられない

利回りの高さや取引実績・管理戸数の多さ、また知名度の高さなど、不動産会社を選ぶ際に参考とする項目は人それぞれあるかもしれませんが、私が推奨しているのは「管理物件の入居率の高さ」。投資で最も大切なことは、利益を得られることですよね。マンション投資の場合、入居者がいなければ、そもそも家賃収入を得ることすらできません。ですので、その会社が扱っている物件の入居率の高さは、どれだけ安定した収益を上げられるかの指標になるのです。

大阪という土地に根差した会社か

木に水をあげるミニチュア

「大阪」という土地をどれだけ具体的に、リアルタイムで見ているか

大阪という土地の特性や動向、また入居者が持つニーズなどをより詳しく知っているのは、大阪に所在する企業であることは言うまでもありません。それだけではなく、私が何より重要だと考えていることは、そこで働く方々。私の担当者さんはもともと関西ご出身ということもあり、大阪のことが大好きで、ちょっとしたニュースも抜かりなく収集し、それが不動産にどんな影響を及ぼすかまで逐一教えてくれます。何かトラブルが起こった際にもすぐに駆けつけてもらえるため、安心して管理業務を任せられます。

大企業と中小企業はどっちが良い?
管理人・タナカタツヤ
どんな「人」にお金を払いたいですか?
「会社」というより「担当者」の実力や 人柄による違いが大きい、というのが私なりの結論です。大手企業の方が知見やノウハウは豊富でしょうし、歴史も長いのでそれだけ信頼感を持てます。が、一方で地場に密着している中小企業は地元の金融機関や大家さんとの繋がりも強い分、有利に話を進めてもらえる可能性も高く、また迅速かつ柔軟な対応をしてもらえます。一概にどちらが良いとは言い切れませんね。私個人の意見でいうと、中小の担当者さんの方が熱量の高い人が多い印象。同じお金を払うなら、こういう人に仕事をしてもらいたいなと。皆さんもぜひいろんな会社の担当者さんと話してみると良いと思いますよ^^

自社物件を所有しているか

家のミニチュアを持つ手

入居率アップ=収入アップを同じ目線で目指してくれる!

自社で物件を所有している場合、万が一空室が出てしまうと、投資家だけでなく、その会社も困ることになります。つまり、一般的な仲介業務をメインで行っている会社とは違って、入居率アップのための努力を投資家と一緒になってしてくれるのです。また中間に介在する会社がない分、 手数料も安く済み、初期費用を抑えられます。さらに(!)、物件の買い取りもしてくれるので、買い手が見つからなくて苦戦することもありません。

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.co.jp/order-made-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決なのが融資なのだそう。そういう意味で「大阪」は、不動産投資スタートにぴったりなのだと、わからないなりに理解しました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築千数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円